譲渡所得税・住民税概算

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基本情報
取得費※
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譲渡費用
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计算结果

譲渡所得税

住民税

譲渡所得税
譲渡価額（収入金額）

取得費

建物の取得費
購入時建物価格

建物の取得価額

償却費相当額

譲渡費用

特別控除额

課税譲渡所得金額

譲渡所得税率

6000万円以上部分

住民税
住民税率

6000万円以上部分

ご利用の説明

納税方法

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離（分離課税）して、計算することになっています。詳しい仕方は下記国税庁ページの資料をご参照ください。

令和4年分譲渡所得の申告のしかた

確定申告する際に、国税庁 確定申告書等作成コーナーをご利用ください。

マイホーム（居住用財産）

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

特例の適用を受けるための要件

（1）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

（2）売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

（3）売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

（4）売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

（5）災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

（6）売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。

適用除外

このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

（1）この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

（2）居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

（3）別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

上記出典：国税庁－No.3302 マイホームを売ったときの特例

相続や贈与の場合の取得日

相続や贈与によって取得したときは、被相続人や贈与者の取得の時期がそのまま取得した相続人や受贈者に引き継がれます。

したがって、被相続人や贈与者が取得した時から、相続や贈与で取得した相続人や受贈者が譲渡した年の1月1日までの所有期間で長期譲渡所得か短期譲渡所得かを判定することになります。

上記出典：国税庁－No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期

取得費に該当可能な費用

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。

上記のほか取得費に含まれる主なものは次のとおりです。ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。

（1）土地や建物を購入（贈与、相続または遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税

なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。

（2）借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料

（3）土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用

（4）土地の取得に際して支払った土地の測量費

（5）所有権などを確保するために要した訴訟費用

これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。

なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。

（6）建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用

（7）土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子

（8）既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

上記出典：国税庁－No.3252 取得費となるもの

もっと詳しい解説は、下記の記事をご参照できます。

取得費（譲渡所得）をわかりやすく徹底解説！

取得費が分からないとき

取得費が分からない場合には、売った金額の5%相当額（概算取得費）を取得費とすることができます。

ただし、概算取得費を選んでしまうと譲渡所得税の負担が大きくなる可能性がありますので、事前に税理士に相談した方が良いです。

譲渡費用に該当可能の費用

譲渡費用の主なものは次のとおりです。

（1）土地や建物を売るために支払った仲介手数料

（2）印紙税で売主が負担したもの

（3）貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

（4）土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額

（5）既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金

これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。

（6）借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

このように、譲渡費用とは売るために直接かかった費用をいいます。

したがって、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。

上記出典：国税庁－No.3255 譲渡費用となるもの

もっと詳しい解説は、下記の記事をご参照できます。

譲渡費用とは？　項目ごとに該当するかどうかを一覧解説

不動産の譲渡費用一覧【完全保存版】

リフォーム費用

リフォームした代金は譲渡費用または取得費用に含めることができますが、目的によって含められない場合もあります。

売却を目的としたリフォームは譲渡費用に含まれます。リフォームが設備や改良、つまり価値を上げるために行ったものであれば、取得費用に含むことができます。一般的な修繕の目的のリフォームは、取得費用及び譲渡費用に算入できません。

なお、リフォームした場合、その費用は減価償却の対象となります。

特別控除額の算出ができない場合

  • 収用等により土地建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円
  • 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円
  • 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円
  • 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円
  • 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円
  • 低未利用土地等を譲渡した場合 ・・・ 100万円
  • 特定の居住用財産を売却した場合の買換えの特例（措法36 条の２）

ご不明な点等

ご不明な点がございましたら、下記国税庁ホームページに掲載資料をご参照、又は国税局若しくは税理士にご相談してください。

譲渡所得の計算

譲渡所得の特例措置