在日本购置建于80年代初期的房产时，可能会接触到“新耐震”与“旧耐震”的概念。然而“新耐震”与“旧耐震”的判断并非一目了然，再加上很多非专业人士的以讹传讹，导致很多购房者产生错误的理解。本文将讲清楚“新”与“旧”的判断方法以及差异。
首先把简易的判断方法写前面，即
- 1981年之前建成的建筑物，肯定是旧耐震；
- 1981年建成的建筑物，大概率是旧耐震，小型简易建筑可能是新耐震；
- 1982年建成的建筑物，上半年可能是旧耐震，下半年可能是新耐震；
- 1983年建成的建筑物，除非大规模的建筑，一般就是新耐震。
“新”“旧”耐震是什么
日本建筑的抗震能力，抗震技术可以说是世界领先，这背后是严格的技术标准。日本将建筑的抗震要求写进了建筑法律，这便是《建筑基准法》。没有达到技术要求的建筑设计是不可以开工建造的。
建筑基准法于1950年制定，耐震基准在1971年、1981年和2000年进行了重大修订。其中，1981年的建筑基准法的修订导致了在1981年5月31日之前接受确认申请的建筑被称为“旧耐震”，在1981年6月1日之后接受确认申请的建筑被称为“新耐震”。
耐震基准判断方法
確認済証（实际不常用）
在介绍判断方法之前，有必要了解一下日本建筑的一般流程，如下
建筑设计=》建筑确认（建築確認済証・建築確認通知書）=》开工建造=》工程验收（検査済証）
其中有一步叫“建筑确认”，指的是建筑的设计，比如结构、用料、面积等是否满足《建筑基准法》及其他法律法规的要求。符合各项要求的设计，会发行“建筑确认济证”或者“建筑确认通知书”，这个证书上面记载的发行时间，才是真正用来判断新旧耐震基准的时间。早于1981年5月31日就是“旧耐震”，在1981年6月1日及之后就是“新耐震”。
台帳記載事項証明書（实际中常用）
然而在实际中，很多80年代的建筑的确认证都丢失了，且不可补办。这时有一种替代证明叫“台账记载事项证明”。这是在取得建筑确认后，在政府相关部门（一般是役所的建筑课）登记的台账事项，通过在相关部门查阅当年的登记台账可以获得建筑确认的时间，或者申请发行“台账记载事项证明”来确认。
实际购房时，在选房之初，房东可能尚无法提供这两种证明，可以直接与担当的中介，最好是担当的宅建士确认相关事项。
通过图纸的简易判断方法
我们拿到图纸时，一般只会写建筑的完工时间。本文开头讲到，通过这个完工时间是可以简单猜测耐震基准的。但是实际推测时，还需要进一步考虑建筑工期的问题。
前述的建筑流程可知，建筑确认是在开工之前做的，所以建筑完工时间减去施工工期，大抵可以推算出建筑确认的时间。对于木造一户建，施工工期大概在6个月左右；而一般混凝土结构的住宅楼，工期大概在1年左右；而对于超大规模的建筑，如更高的楼层或数百户的住宅楼，工期可能会持续近2年甚至更久。
所以有些时候也可以通过图纸一眼判断建筑物的新旧耐震。但对于大部分情况，还是让中介确认比较好。
“新”“旧”耐震的区别
新耐震标准于1981年（昭和56年）6月1日制定，是受到1978年（昭和53年）宫城县地震的影响而进行的建筑基准法的修订。在宫城县地震中，全半毁的建筑物有4385户，部分损坏的建筑物有86101户，许多建筑物因地震受到了严重损害。其中最大的问题是，由于砖墙的损坏，死亡人数达到11人。此外，地震后也有许多人冲出户外，被建筑物的倒塌所卷入，受伤的情况也多有发生。为了改善这样的情况，1981年的建筑基准法得以修订。
技术要求的不同
1981年制定的新耐震标准有许多特点，最大的特点是改变了耐震标准，以改善建筑物倒塌卷入并造成人员伤害的情况。新耐震标准具体要求进行许容应力度计算和保有水平耐力计算。
许容应力度计算是指计算建筑物各部分不受损伤的最大力量。新耐震标准要求，这个许容应力度必须大于中等规模地震动，即震度5左右的地震力量。这样，新的耐震标准就确保了在震度5左右的地震中几乎不受损伤。
此外，还要通过保有水平耐力的计算，证明在大规模地震动下不会倒塌或崩溃。大规模地震动是指阪神淡路大地震级别的震度6～7的地震。新耐震标准即使在这样的大规模地震下也不会倒塌或崩溃。这两点是新耐震标准的重要特点。此外还有使建筑物在平面上立面上的平衡等。
| 旧耐震基准 | 新耐震基准 | |
| 中规模地震 （震度5） |
房屋不倒塌 | 轻微裂痕 |
| 大规模地震 （震度6~7） |
无 | 房屋不倒塌 |
通俗来说，对震度5（震度，非震级）的耐震：新耐震标准规定震度5地震各主体部分不受损伤，而旧标准只要不倒塌或崩溃即可。在旧耐震标准下，震度5地震可能会造成损害。近年来，震度5地震每年都会发生几次，旧耐震标准下的建筑可能会逐渐积累损坏，不能排除陷入危险的可能性。
对震度6以上地震的耐震：新标准对震度6～7地震有所规定，而旧标准只提到震度5，对大地震并未规定。这意味着旧耐震标准的建筑可能对大地震脆弱。
税制的不同
新旧耐震标准在税制上也有区别。新标准的建筑在税收上有优惠，可以享受住房贷款减税。而且，即使是旧耐震时期的建筑，只要获得了“耐震标准合格证书”也可以享受住房贷款减税。通过获得耐震标准合格证书，还可以享受登录免许税的减免、不动产取得税的减免以及地震保险的耐震诊断折扣等。
2000年基准（针对木造）
如前文所述，《建筑基准法》的耐震基准在2000年也有过重大修订，所以坊间也有2000年以后建筑更稳固的说法。其实2000年的修订主要是针对木造建筑的。
在建筑基准法中，每次地震发生后都会检验其影响，并不断修订标准，以促进更加安全的住房建设。2000年的标准是由于1995年的阪神淡路大震灾导致许多木质住宅倒塌，因此使其耐震标准更加严格。
主要的变化点包括：①根据地基情况进行基础设计，②连接部位安装金属件，③无偏差的耐力墙布置等。
旧耐震是不是不能买？
很多购房者在知道新旧耐震的概念后，就把购房标准卡在新耐震，虽然在一定程度可以降低风险，却也可能错失很多好的机会。
耐准基准终究只是一个最低标准，一个建筑的品质要考虑的因素还有很多，比如地基、构造、维护等。一般大规模的建筑底盘会比较稳，使用铁骨钢筋混凝土（SRC）的建筑会更加牢固。而且现在还有很多旧耐震的建筑，通过耐震辅强工事，同样可以达到新耐震基准的要求。因此即便建于1981年以前的建筑物，也可以有足够强劲的耐震性能。
从投资出租角度讲，租客一般最看重的是位置，其次是室内状况，然后是周边环境。建筑年限往往不是最先要考虑的事情，这也就是为什么新的建筑与旧的建筑，在租金方面并没有拉开太大的差异。
而且现实中，有不少专注投资旧耐震的投资家，独树一帜的投资策略也带来了超乎寻常的回报。